冷門投資商品 REITs獲利不可小覷

日期:2020-08-18



REITS在台灣算是冷門的投資商品,然而獲利卻不容小覷,自2008/3/19至2020/7/21為止,含息累積報酬率最差的也有98%,表現最好的是兆豐新光R1(證券代號01003T),報酬率高達167%,也就是投資100萬元,獲利167萬元,從結果來看,不會比其他的股票型基金或ETF還要差。

許多人喜歡當包租公婆,但因為需要龐大資金,造成投資者不容易參與,萬一有現金需求時,可不能夠變現部份的房產。REITS就是為了解決這些問題所誕生的,REITS屬於資產證券化的一環,只是資產為不動產,透過發行封閉式基金的方式,所以交易也跟股票一樣,在證券交易所掛牌買賣,每一檔REITS都會有一個股票代號。

例如股票代號01003T這檔REITS,正式名稱為「新光一號不動產投資信託基金」,簡稱兆豐新光R1,發行人是兆豐銀行,基金持有6間不動產標的物,分別為新光天母傑仕堡大樓、新光國際商業大樓、台証金融大樓、新光信義華夏、台南新光三越百貨大樓以及中山大樓,全部都由專業的物業管理公司負責管理。基金總共分割成11億3,000萬個單位,2019年底財報顯示,每單位平均淨資產為17.72元。若將這檔基金看成一檔股票,淨值為17.72元。

REITS的獲利來源主要是租金以及不動產的價差,房地產的價值每固定一段期間會由專業估價者重新估價,01003T每3個月重新估價一次,所以REITS的股價也會隨著房地產的行情而波動。圖一是較早成立的5檔REITS配息再投入績效圖,可以看出不論是哪一檔,從2008年至2014年當時正值房地產飆漲,所以投資績效都是一路往上走。雖然其中也有幾年是平盤或下修,但時間拉長報酬還是非常平穩且可觀的。

表一列出了這幾檔配息再投入的年化報酬率,不論是1、3、5、10年的年化報酬率,每一檔表現都非常亮眼,尤其是兆豐新光R1,最好的最近3年年化報酬率12.9%,累積報酬率44.1%。最差的是12年的年化報酬率8.3%,累積報酬率166.8%。

房地產租金的現金流可以說非常穩定,所以REITS的配息也相對穩定,不會受到景氣影響大起大落。表二列出了每一檔於不同年度的配息,很清楚可以看出,不論在經濟景氣或不景氣年代,表現都相對穩定,每單位配息都是0.4元上下,配息率落在2.0~2.38%之間。

對期待穩定現金流的投資者而言,資產配置非常適合加入房地產,除了可以穩定收租之外,還享有房地產增值的好處,還有專門物業管理公司代管,不用房東操心。簡單說,一切交給專業,自己專注投資即可。

圖一:台灣較早成立的REITS績效圖 (每1萬元績效)

資料來源:美國Yahoo網站 整理:怪老子

表一:年化報酬率

表二:年度配息

本文刊登於鏡傳媒【基金講堂】



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