以房養老划算嗎?

日期:2019-12-17



以房養老聽說會被扣掉很多利息,這樣是否划算呢?對沒有子女的族群來說,身故之後房子留給他人才真的不划算。若是先行將房屋出售,用這筆現金來養老,都可以達到同樣的目的,這樣是否較划算呢?

以房養老就是把房子抵押給銀行,之後每月的生活費都跟銀行貸款,貸款餘額等到期末或身故之後再行清算,若有剩餘金額則歸繼承人所有。然而天下沒有白吃的午餐,到底銀行還是以營利為主,必定收取一定的利息。至於金額到底是多少,透過試算就很清楚了。

例如台北一間房子,目前市價1,800萬元,若出租每月可收取2萬5,000元的租金。這樣的一間房子,透過中國信託網站試算,以房養老可貸金額984萬元,貸款期間為30年,第1個月可領2萬7,300元之生活費,接著每月會因為要扣除利息而遞減,到了第14年7個月後,不再扣除利息固定領取1萬8,200元。

中國信託的試算並未告知貸款的年利率,以及總利息金額。不過自己也可以計算出來,以每月可領到的金額推算,若是14年7個月後每月領到金額為1萬8,200,那麼貸款年利率就應該是2.3%,但是期末的貸款餘額就會超過貸款金額984萬元。若是以期末貸款餘額等於貸款金額推算,貸款利率就是1.53%。我估算應該是這兩者之間。

表一列出了這兩個利率試算後的結果,期末貸款餘額是最後實際跟銀行貸款金額,期末淨值是用房屋目前價值1,800萬元扣除貸款餘額,假設房屋沒有增值的話。從表一很清楚看到即便是1.53%的年利率計算,貸款餘額為984萬元,但是實際領到的生活費只有760萬6,871元,利息被扣了223萬3,129元。若是貸款年利率2.3%,期末貸款餘額高達約1084萬元,領到的生活費約734萬元,總利息快接近350萬元。

表一:以房養老貸款期末總結

貸款利率 期末貸款餘額 期末淨值 領到總生活費 總利息
2.30% 1,084萬4,995元 715萬5,005元 734萬7,809元 349萬7,187元
1.53% 984萬元整 816萬元整 760萬6,871元 223萬3,129元

除了以房養老方案之外,也可以將現有房子就賣掉,得到的現金拿去投資,每年除了可以獲得收益,又不用繳利息,又可以達到同樣的目的,我將這方案稱之為售屋養老。不過房子賣了以後,就得自行租屋,租金也會隨著通貨膨漲率調整。

不同方案的比較就必須建立在同樣的基礎,售屋養老可以立即拿到大筆資金,投入至一個投資帳戶中,雖然每月可以得到投資收益,但是得從帳戶中提領生活費,必須等同於以房養老的金額,且還得支付每月房租費用,租金以過去十年平均通膨1.0%成長,這樣兩方案的比較基礎才相同。只要透過試算以期末淨值做比較,就可以知道哪個方案具有優勢。

雖然售屋養老的期末淨值,會隨著每人的投資報酬率而不同,但只要1.8%的年報酬率,期末淨值就跟以房養老的2.3%年利率一樣,也是716萬元。如果售屋養老的投資報酬率為2.05%,期末淨值也會是816萬元,這跟以房養老年利率1.53%的期末淨值是一樣的。這說明了售屋養老方案,除非自行投資的年報酬率比2.05%還要高,否則還是以房養老划算,因為房子還未賣出,也還有增值的潛力。

若投資報酬率可以到達每年4%,售屋養老的期末淨值為2,369萬元,投資報酬率為6%,售屋養老的期末淨值為5,372萬元,均遠遠的高過以房養老。所以結論也很簡單,如果只會投資定存的族群,還是以房養老划算。若是對投資有相當自信,售屋養老似乎划算許多。最後要叮嚀的是不管選擇那一種方案,若還有自有資金就不用急著辦,等到錢都用完了,生活費已經沒著落,這時辦才有意義,否則用較高利率貸款拿到的生活費,卻只能放定存升息,這才是真的不划算!

表二:房租年成長率1.0%條件下,以房養老及售屋養老之期末淨值

方案 貸款年利率 投資報酬率 期末淨值
以房養老 2.30%   716萬元
以房養老 1.53%   817萬元
售屋養老   1.80% 716萬元
售屋養老   2.05% 817萬元
售屋養老   3% 1,448萬元
售屋養老   4% 2,369萬元
售屋養老   5% 3,639萬元
售屋養老   6% 5,372萬元

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