我一個朋友Rebecca於台北市羅斯福路五段，擁有一間34坪供出租之公寓，每月可收租金21,000元。該房屋目前約值900萬元，以這房價算起來租金報酬率只有2.8%。聽朋友說改裝成套房分租可以有較好的報酬率，所以就思考是否重新裝潢改成套房來出租。經過評估，若改裝成4間套房，每月可收租金38,000，可是裝潢及傢俱費用得額外投入160萬元。面對著這難題，Rebecca問我投入這160萬值得嗎？

考慮現金流量

整棟出租每月只有21,000，分租套房每月租金38,000，兩者每月相差17,000。意思是說新投入的這160萬元，未來每月租金可「多收」17,000元，假若這裝潢可維持20年，而且租金都不變的話，就相當於現在拿160萬，換取未來20年每月收取17,000元。現金流量如下圖所示：

這樣的投資報酬率可以用Excel的RATE函數輕易算出來：

=RATE(240,17000,-1600000)*12
=11.44%

也就是說投入這160萬元，具有「每年」穩定的11.5%的投資報酬率，看起來是蠻划算的。

類似銀行貸款業務

仔細想想上述的現金流量，是不是跟銀行貸款業務的現金流量一模一樣。以銀行的角度而言，借出160萬然後每月收本息17,000元，總共收20年240期。可以利用銀行的試算看看20年期貸款，金額160萬、利率11.44%，是不是每月繳款17,000就知道了。下圖國泰世華銀行試算結果已說明一切了。如果銀行做這筆生意是每年11.44%的報酬率，那麼投資這筆分租套房也是一樣報酬的。

考慮租金成長率

一般來說房屋租金會隨著通貨膨脹而成長，當租金成長率也一併考慮進來時，報酬率又會是如何呢？這部份比較複雜，因為每年的現金流量都不一樣，只能用IRR函數來求解了。提供一個Excel檔下載，不論是整棟出租或者改裝成套房的租金都會以一定比例成長，所以將未來20年每月的現金流量列出來，用IRR函數就很容易算出來了。投資報酬率(儲存格C5)的公式如下：

=IRR(E8:E248, 1%)*12

儲存格E8:E248就是這20年的現金流量，若租金年成長率為2%，可以得到報酬是相當於「每年」13.28%的報酬率。相較於目前定存的0.8%，真是大太多了。以這報酬率來評估，即使Rebecca資金不夠，以貸款來支付這項投資都值得的。

參考

Excel函數Rate

Excel 財務函數-IRR、XIRR、MIRR