目前的房價確實高昂,年輕人要買一棟房子來住,背負的貸款確實沉重,於是就有買房不如租房的論點出現。到底買房好還是租房好,根本不用爭辯,數字會說話,只要試算一下就知道了。
試算方式是假設尚未擁有自有房產,當儲蓄已經多到足以支付房子頭期款時,除了買房子的選擇之外,也可以繼續租屋,將這筆金額可以拿來投資。買房的好處是不用再繳房租,當房貸繳清之後,房子就完全屬於自己,也就是賺了一間房子。但是相對的每月除了要繳交利息之外,也要償還部分本金。
如果選擇繼續租屋,原本計畫買房的金額都可以拿去投資,除了頭期款之外但是每月繳租金,若是要繳的租金比原本貸款每月繳交的金額還要少,剩下的款項也可以拿去投資。這些投資金額可是會隨著時間成長,投資報酬率愈大,將來價值就愈高。買房及租房的比較用貸款繳清的時間點最簡單,因為購屋者到期後賺到了一間房子,同樣的期間租屋者的投資資產到了期末會有多少價值?比比看就知道了
讀者只要輸入各項參數,點選開始試算,就會顯示買房及租房到期末時的資產價值,比看看到期房價或者投資資產那一項比較高就知道了。反過來評估更簡單,若是租房投資,投資報酬率得要多高,才會讓期末資產價值等於這間房子,試算結果上的平衡點報酬率就是這個意義。
評價方式很簡單,就是買房繳交貸款完畢後(例如20年),賺了一間房子,若是租房在20年後,每年投資報酬率得要多少,才能夠賺得該房的價值。試算結果顯示的「平衡點的報酬率」就是決策的關鍵點,只要自己的投資能力比平衡點報酬率還要高,就選擇租屋比較划算,否則就應該選擇購屋。
試算表的預設值屋總價1,000萬元,70%貸款,貸款利率1.60%,貸款年數20年,房子每月租金2萬元,每年租金成長率0.8%,20年後房屋漲幅20%,若投資報酬率4%。試算結果分為買房及租房,因為房子到期漲了20%,到期賺得這間房1,200萬元。租房子投資的話,投資的資產只有1,120萬元。所以在這樣條件下,當自己的投資報酬率有4%時,選擇買房就會比較有利。除次之外,試算結果也會得到一個平衡點的報酬率4.4302%,如果自己有把握投資報酬率可以高於4.4302%,才該選擇租房,否則就該選擇買房,因為當租屋者的投資報酬率為4.4302%時,買房及租房的期末淨值剛好相等。
然而當中還有許多的變數,例如租金各地區不同、租金成長率、貸款成數、貸款利率、以及房價漲跌幅都會變化,讀者可以輸入符合自身情況的參數進行試算。為了方便知道參數變化對試算結果的影響,輸入表格的參數右邊有放置放大鏡圖像,點選後會試算這個變數變動後的結果,也就是變數的敏感度分析。
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