租屋vs.買房 先算房產內在價值

日期:2012-07-03

最近幾年房地產大漲,許多投資客賺了不少錢,但是卻苦了房屋的真正需求者。尤其是最近的房價,高到連政府都看不下去,但即便是這樣,在政府祭出奢侈稅之後,房價卻仍然高居不下。有意購屋者不禁要問,房地產真會持續不斷的往上飆漲嗎?是不是真會如媒體所說:現在不買,將來就更買不起。

其實房地產投資跟任何其他的投資都是一樣,不可能無限度的往上漲,總是會有個上限。新一代的社會新鮮人,或許不了解上一次民國79年,房地產飆漲一波之後,也是有往下修正的時候,而且從那時候起算,房地產也沉寂了接近20年後,才又開始另一波的漲幅。

租屋是另類的選擇

回到目前的現實狀況,很多人都想住在好區位,譬如擁有公園景觀,離捷運站近,附近還有明星學校的房子,但這樣的房子,價格一定不便宜,當人們買不起這樣的房子,卻想住,並非一定要購入,其實用租的也是另一個選擇。

但長期租用的花費是多少?這個問題有點複雜,今年的租金不一定等於明年的租金,當然更不會和十年後的租金相等,然而是不是有一個簡單公式,只要知道目前的房子租金,就可以幫我們算出總共需要多少錢,便足以永遠租用該房子,同時,這筆金額不是就等同於該房子的內在價值,也可視為合理房價的參考值。

未來租金的現值

那麼就先來學會計算永久租屋總共得支付多少租金,最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金,其組合就構成了未來租金的現金流量。但是別忘了租金也是會隨著通貨膨漲率而成長,所以租金也會一年比一年高。舉個例子來說好了,如果一間房子今年的月租金是25,000元,若通貨膨脹率為2%,那麼第一年的租金就是300,000元,第二年因為通貨膨漲的關係租金將會是306,000元,第三年312,120元,依此類推直到永遠。

租金現金流量圖

上圖就是未來所需要租金的現金流量。哇,無窮多筆的金額,那麼所需要的金額是不是也要無窮多呢。還好並不是這樣,此現金流量雖然有無窮多筆,但卻是每一年僅需要一點點,只是因為時間點包含至永遠,才會累積到無窮大。理論上是可以僅用一筆固定資金,便可以創造出無窮多筆的租金。主要是因為這單筆資金具有投資效益,只要每年的收益足以支付當年的租金,那麼本金就永遠都不會減少。所以事實上是可以用單筆的資金,創造出無窮多筆的租金。

永續年金公式

未來租金的現金流量其實就是一個永續年金,那麼未來租金的現值,就可以套用永續年金現值的公式:

永續年金公式

永續年金具有一個特質,就是只要單筆資金,金額大小相當於永續年金之現值,就可創造出無窮多筆的現金流量。所以上述公式可以解釋為,投資一筆資金,並設定合理的長期投資報酬率,所計算出的金額就相當於未來租金現值,可以產生未來所有租金的現金流量。不過附帶條件是該資金的投資報酬率一定得高於租金成長率。

例如有一房屋,年租金為300,000元,若通膨為2.0%、投資報酬率為5.0%時:

未來租金現值 =300000*(1 + (1 + 2%)/(5%-2%)) = 10,500,000

這個意義是說,若現在拿出1,050萬出來,投資於5%之投資標的,那麼其獲利就足以產生未來所需要的租金,而且直到永遠。真的是不可思議,現在只要投入1,050萬,未來就可以產生無窮多的租金出來。不要懷疑,主要是因為投資報酬率為5%,所以第一年光是獲利就是525,000,扣除掉2%成長後的租金306,000元,還剩下219,000。也就是說本金1,050萬一點都沒有減少,還增加了219,000。依此類推,不論是多少年,本金不只永遠不會減少,所增加的幅度還足以應付租金成長。

上述公式上除了今年租金外,還跟租金成長率及投資報酬率有關。租金成長率雖然跟地點有關,不過基本上可以是平均通貨膨漲率2.0%,這是國內近20年來的數據。當然若是未來具有成長空間的地點,成長率就可以稍微調高一點。那麼租金之現值就只跟年租金及投資報酬率有關了,同樣30萬的年租金,不同的投資報酬率,所需要的金額就不一樣,下表列出投資報酬率在3%~6%的未來租金現值。

現值表

因為資金的投資獲利是要支付租金的,所以也不宜投資風險過高的投資商品,最好是定存以及債券的組合,所以投資報酬率不會太高。

租金現值等於房產的內在價值

任何投資商品不論是股票、債券、房地產等,都有其內在的價值。透過上述未來租金的應用,也可以了解到現今的房價,到底是貴還是便宜。不過房價和地域有相當關聯,可能台北大安區的房價過高了,但是萬華區卻是被低估。以大區域來看,也有可能台北房價過高,可是高雄或者是台中的房價卻偏低。不管是何狀況,要如何才能知道是貴還是便宜,就得依靠一個實際可行的評估的方式,否則一切只會流於臆測而已。

對房屋需求者來說,如果一間房屋的年租金是30萬元,那麼只要單筆1,050萬,就足以支付未來所有的租金,也就可以永遠住到這區域,那麼用租的或用買的不都是一樣,這就是為何1,050萬相當於房地產的內在價值。

假若這間房屋的賣價低於1,050萬,房屋需求者就會用購買的。相反的,如果房價高於1,050萬,房屋需求者這時就會猶豫,如果只是高一點點,當然還是可能用購買的。畢竟所購買的房子是屬於自己的,對家庭較有安全感。但是比這金額過高太多,真正的需求者就會改用租的。所以這內在價值也可以解釋為房價的壓力點,超過這價格就有泡沫危機。

本文刊登於Smart智富月刊167期(2012 七月)

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