租金報酬率決定合理房價

日期:2016-07-26

現在房價是否過高?除了感受到大部分的中產階級買不起房子外,是否還有其他量化的數字可以判斷。其實,從目前平均1.5%的租金報酬率,已經清楚反應房價過高的事實。另外,若房價往下跌,那麼低到甚麼程度應該就是合理進場時機呢,也可以從租金報酬率知道。簡單說,租金報酬率決定合理房價!

首先,房價低點如何從租金報酬率判斷?租金報酬率是年租金除上房價,如果租金不變,房價愈低租金報酬率就會愈高。當房價低到使得租金報酬率高於「買進租金報酬率」,就應該是低點了。我將買進租金報酬率定為月租金等於貸款的月繳款金額時的租金報酬率,公式如下(公式推導請參閱本文附錄):

買進租金報酬率 = 貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)

當租金報酬率等於買進租金報酬率,月租金跟貸款的繳款金額就會一樣多,這時候的租屋族只要繳得起頭期款,實在沒有理由不買房。因為選擇購屋者,繳清貸款以後房子就完全屬於自己,而選擇租屋者卻以後甚麼都沒有。

從上述公式也可以看出,買進租金報酬率只跟貸款成數、貸款年利率、以及貸款年數相關。但貸款成數及貸款年數幾乎不太會變動,所以主要跟貸款年利率相關連。下表列出當貸款成數0.7以及貸款20年時,不同貸款年利率時的買進租金報酬率,可以看出當貸款年利率愈低時,買進租金報酬率也會降低。所以,貸款年利率也會影響合理房價,這也說明為何貸款利率愈低,合理房價就會愈高,因為這時候的買進租金報酬率也會降低。

現在貸款成數差不多落在七成左右,房貸年利率1.88%,貸款期限20年。從公式算出,這時候的買進租金報酬率為4.2%。不管房價多少,只要一間房子的租金報酬率為4.2%,每月必須支付的本息金額以及月租金就會相等。

例如一間800萬的房子,頭期款240萬元,貸款金額560萬,所以月繳本息金額為2萬8,012元。4.2%的租金報酬率,每年房租為33萬6,148元,每月租金也是2萬8,012元。如果房價為2,000萬元的房子,頭期款600萬元,貸款金額1,400萬,月繳本息金額為7萬0,031元。4.2%的租金報酬率,每年房租為84萬0,369元,每月租金也是7萬0,031元。

反過來看,當租金報酬率低於貸款利率時,代表收到的租金光是繳銀行利息都不夠了,還得支出額外資金來償還本金,所以包租公的投資動機已不存在,只剩下波段炒作者。也可以這麼說,當租金報酬率低於貸款利率時,就代表房價過高了。

簡而言之,合理房價可以由租金報酬率來推論,應該落在貸款利率及買進報酬率之間。就以目前的貸款利率1.88%來說,買進租金報酬率為4.2%,那麼房價的合理租金報酬率應落在1.88%~4.2%。只要知道房屋的年租金,就可以推算房價高低點,將年租金除上貸款年利率就是房價高點,除上買進租金報酬率就是房價低點。從這樣的邏輯推論,現在的房價確實是太高了,如果政府真的可以讓房價回歸合理價,想購屋的讀者只要看看買進租金報酬率就知道買點了。

線上試算

每月房租
%
試算結果

附錄:買進租金報酬率公式

買進租金報酬率公式



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