以房養老活化老年人資產

日期:2015-12-18

最近在合作金庫看到「以房養老」的傳單,代表這項政策已經從政府試辦進入了商業化的階段,對老年人的資產活化有很大的助益。

俗稱的以房養老就是「不動產逆向抵押貸款」,現金流量跟一般的貸款剛好相反,正常情況是貸款者一開始拿到一筆資金,然後每月固定繳交本息,到了期末剛好將本金還清。而逆向抵押貸款剛好相反,每月跟銀行固定貸款一筆生活費,直到身故為止,身故後銀行再將該房屋拍賣還清貸款,所剩金額歸還給繼承人。

合作金庫這項產品名稱為「幸福滿袋貸款」,下表為這項貸款的條件:

對象 年滿65歲以上的本國自然人
貸款額度 最高房價的七成
年利率 定儲指數月指標利率固定加碼年息1.63%浮動計息
貸款年數 貸款者的年齡加上貸款年數必須大於 95歲,最長30年

產品本身跟一般房貸款一樣,都要以房產當抵押,每月都得支付利息,到期以前的所有權還是屬於貸款者,一樣要繳房屋稅及地價稅。利率採用定儲指數月指標利率加碼1.63%,定存利率高時利息就要多繳,定存利率低時就少繳利息。貸款額度以房子的鑑定價值,最高以七折為限。此貸款額度及貸款年數也決定了每月生活費:

每月生活費 = 貸款額度 / (貸款年數*12)

例如房子目前的價值2,000萬,以最高貸款金額七成計算,可貸款額度為1,400萬。以65歲開始貸款,貸款年數30年計算,每月可拿到的生活費就是3萬8,889元。其實,每月生活費就是每月的貸款金額,所以貸款餘額會從0開始每個月遞增。

雖然每個月生活費固定,但是每月還得繳交利息,金額是上個月的貸款餘額乘上月利率,所以每月實際可以拿到手的金額,還得除掉上個月的利息費用,金額就會每月愈來愈少。為了顧及老年的生活,當月利息的金額大過每月生活費的三分之一,多出來的部分可以暫時不用繳交,就掛在帳上等身故時再拍賣房子清償,所以每月實領生活費最低為三分之二。例如每月生活費為3萬8,889元,三分之一就是1萬2,963元,所以每月生活費最少可以領到2萬5,926元。

貸款者若是有子女,身故時子女可選擇直接償還貸款餘額,或讓銀行拍賣房屋還款。這類型的貸款,對沒有子女的頂客族確實是不錯的選擇,身後並沒有屬意的繼承人,何不在生前將所有的資產好好利用,讓自己過得好一點的生活。整體來說,我認為以房養老對活絡資產確實有相當的幫助。

下面的線上試算可以讓貸款者很清楚看到每月可以領到的生活費、繳交利息金額、貸款餘額以及實領生活費等,相信對有意這項貸款人員有幫助。

線上試算表

房屋價值 萬元
貸款者年齡
貸款年利率 %
 


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