房地產投資

日期:2007-07-03

房地產在投資領域裡佔有一席之地,確實也不少人因為購置房地產而致富,尤其是老一輩的人,都告誡子女“有土斯有財”的觀念。只是房地產沉寂了十幾年,直到最近幾年也漲了一波,現在是否高點眾說紛紜。我們也趁此機會討論一下,房地產投資的效益及風險。只不過,房地產投資有兩種,一種是屬於較投機型的投資客,就是看好房地產會再上漲,做短線操作;另一種是屬於長期投資型的,當有閒錢時買房地產收租金,等待房價上漲。投機型的投資方式非我專長,本文討論的是長期投資的效益。

如何計算報酬率

任何投資最重要的當然是投資報酬率,當投資報酬率算出來之後,才有辦法和其他的投資工具做比較:例如股票或債券、看到底哪一種好。問題是每月都有房屋收入以及貸款,而且未來房價又是變動的,所以售屋收入是不確定的,那這樣的報酬率到底怎麼算呀!如果我們把房地產投資的現金流量表畫出來,如下圖一:

現金流量
圖一

我們發現這現金流量表和債券的現金流量表幾乎如出一轍,唯一不一樣的只是把期末本金換成售屋收入(藍色長條)而已。這樣看就簡單了,我們可以用Excel的RATE函數輕易求出年化報酬率。這裡不再詳述年化報酬率怎麼算,有興趣的朋友可自行參考Excel的RATE函數

年化報酬率的意義是說,這投資每年的報酬相當於(同等效果)銀行定存的年利率。例如以一千萬投資房地產五年,得到年化報酬率8%,等同於將這一千萬以8%的年利率放定存的結果。所以年化報酬率非常好用,可以拿來和其他投資工具相比較,而且和期間長短無關,因為已經將報酬率年化了(Normalized)。

下載試算表

投資報酬率試算

投資報酬率工作表可以計算投資的報酬率。這部分較為複雜,每月雖有租金收入,但還必須按月繳納貸款。這兩者間一進一出,根據金額的不同,每月就會有現金的淨流出或淨流入。如果每月租金大於貸款月繳款金額,為現金流入所以為正值;如果每月租金小於貸款的月繳款金額,為現金流出所以為負值。

當房屋售出時,淨所得必須將售出屋款扣除房屋『貸款餘額』。當讀者把投資條件設定完後,只需要再輸入“屋價年成長率”就可以觀看結果了。


圖二

參考文件

購屋出租投資報酬率



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