房屋價值試算

日期:2010-08-27

房價自2004開始起漲至今,台北市已經漲了兩倍多,目前房價是合理還是過高,相信很多人想知道。其實房屋市場和股票市場都是投資的標的,也會隨著市場訊息以及總體經濟狀況而波動,然而不管任何投資標的均有一個內在價值,市場價格總是在其內在價值上下波動。只要知道內在價值是多少,心中自有定見,目前房價是否過高,自可不言而喻了。

理性投資者的買點

一個理性的投資者是否願意長期持有這房地產,才是這房價最好的支撐,也是判斷房地產是否過熱的一個最好指標。所謂的理性投資者就是從財務的觀點,將資金投入這房地產所產生的現金流量,足以滿足投資者所要求的投資報酬率。然而影響投資報酬率最重要的因素,就是房屋的租金。

租金代表房屋使用價值

如果我們很喜歡一個地點的房屋,希望可以居住在那裡,有兩種方式可以達到這目的:一種是用租的;另一種是用買的。也就是當購買這房產所須付出的代價過高時,可以採取另一個選擇,也就是用租的。所以租金多寡反應了一個房子的價值,這一點對自住型購買者也是成立。若你買的房子為自住,雖然不用支付租金,但這房子可出租的價格就是你的機會成本。意思是:縱然並未實質付出租金,但若不自己住,是有「機會」將房子出租而收取租金收入的。

房地產屬於固定收益商品

租金既然反應了使用一間房子所需付出的代價,那麼未來每年房租收入之現值,其總合不就是這房子的價值嗎?接著讓我們來思考一個有趣問題,先看看圖一的現金流量圖,然後猜猜看這是甚麼投資商品之現金流量?

圖一:現金流量圖
現金流量

相信有九成的讀者會說這是房地產投資的現金流量圖,每年的36萬元是租金,20年後再以1,000萬元賣出。不錯大家都猜對了,畢竟這篇文章是談房地產,很容易有這樣的思考方式。但若我硬說這是20年期的債券、票息3.6%、面額1,000萬元,也並沒有錯。事實上兩者的現金流量是相同的,既然這樣、債券的評價模式不就應該完全適用房地產。

話說如此,兩者的現金流量性質也不盡全然相同,債券票息是固定不變的,房地產的租金卻會隨著市場供需而調整。以及債券最後的償還本金也是固定,可是20年後的房價卻會變化許多。

當中的差異如下表:

項目 債券 房地產
票息/租金 不變 有閒置率、稅金等
票息/租金成長率 固定(零成長) 隨市場供需狀況調整
面額/房價 固定面額 隨市場變化

雖然房地產的租金會有變化,但基本上變化不大,這些波動可以要求較高的投資報酬率(殖利率)來補償,也就是多一些風險溢酬。比較大的變動應該是租金成長率,以及房子到期的價值。以圖一的現金流量來說,若投資報酬率要求4%,那麼房屋的價值應該等於:

=PV(4%, 20, 360000, 10000000)
=9456,387

這意義是:如果這房子以946萬去買,每年扣除費用後的淨租金收入是36萬,20年後可以用1,000萬賣出,相當於「每年」有4%的投資報酬率。這4%投資報酬率,也等同於銀行提供的存款利率,若拿946萬存銀行,每年領回利息36萬,20年到期後還可以領回1,000萬元。這樣的條件除非銀行提供4%的利率,否則辦不到的。

永續年金概念估算

這評價模型看起來很簡單,可是實務上很難執行,主要原因是到期的房價並不容易正確估算,估算誤差卻影響內在價值頗大。目前的房價都已經在波動了,又如何正確估算未來10年、20年之房價?比較可行的方式是:假設永遠持有該房地產,每年收取租金。等房子堪用期限到了,再重新翻新繼續出租。

這幾乎是等於永續年金的概念,只是年金的金額並非每期均等。因為每年的租金會隨著租金成長率而增多,到了堪用年限後,房屋和建商改建,也必須拿一部份坪數來沖抵重建成本,所以可用坪數會變少。重建後坪數會少掉多少,可以用現有改建比例當參考。目前改建的分法一般說來北市大約4(建商)/6(地主),其他地區以5/5分居多。

圖二圖二:起始年租金36萬、每年2%成長、房屋堪用50年
現金流量

理論上,永續年金應該列出永遠的現金流量,然後將每一筆金額折現,再加總就是現值了。只是年數愈多折現的金額會變得很小,實務上只要列出100年的金額就夠精確。圖二是第一年的租金年收入36萬,每年以2%的成長率增加,到了50年的堪用期限,重建後的租金因坪數減半(5/5分),所以租金收入也減半。

將上述的現金流量以年化報酬率5%折現,以Excel試算結果,該房子價值1,030萬。若報酬率只要求4%,該房屋價值約1,336萬。以目前低利率而言,房屋的投資報酬率落在4%~5%之間應該是合理的,所以這房屋價格落在1,000萬~1300萬都是合理。

租金成長率的預估

這種評價模型最重要的是:租金成長率的預估。到底應該是1%、2%還是3%,有些地區甚至於是負成長(-2%)。這當然必須考量標的物的目前狀況及未來發展。如果一個房子附近區域已經發展飽和了,可見的未來不會再看到有任何發展。租金會成長的因素除非台灣經濟大幅成長外,似乎只剩通貨膨漲的因素了,所以0%~1%的成長率是合乎預期的。

若一個新開發的地區,以台北信義計畫區為例,未來的發展還有相當力道,隨著捷運及大樓增建,該地區受歡迎程度會持續增加,租金成長率每年應落在2%~5%之間。

另一個評估的方法是考量各地區的租金歷史資料,許多房屋租賃仲介公司也會提供各地區的租金訊息,這些都是做為租金成長率的重要依據。

房屋耐用期限

房子的耐用年限跟建築技術及使用材料有關,早期的加強磚造房屋(RB)只有55年的壽命,而鋼筋混泥土(RC)房子可使用70年,至於鋼骨建材(SRC)則可以使用100年。只要知道屋齡及建築材料,還可以使用多久就很容易估算了。房屋尚可使用年數一般不會那麼精確,試算表上是以十年為單位,準確度也夠了。

精確度考量

整個評價模型計算了未來100年的現金流量,或許有些讀者認為估算到那麼長的時間,誤差會不會太大。其實不會的,就是為了要精確才計算100年,但是年數愈大的部分,當折成現值後影響是很小的。也就是說時間愈長遠的部分,雖然估算誤差較大,但是影響相對輕微許多。最重要的是前30年的租金收入,目前的租金是確定的,只要租金成長率不要估計錯誤,這房地產內在價值是很有意義的。

線上試算

目前月租金
租金年成長率
房屋尚可使用年數
重建分配比例
(地主/建商)
試算結果

Excel試算

這類的問題用Excel試算最為恰當不過了,這裡提供一個Excel檔案供下載,點選下面Excel圖示即可下載檔案。

下圖的試算表,黃色儲存格是可調整變數,B6就是所計算出來的房屋價值。

圖三:房屋價值試算表
Excel試算



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