坪效計算:都更關鍵因素

日期:2011-05-26

都市更新時,關鍵因素之一是坪效,也就是一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積,其比例就稱為坪效。例如100坪的土地,可以蓋出1,097坪可銷售的坪數,這塊土地的坪效等於10.97,就是每一坪土地可創造出10.97坪的效用。

▼圖一:基準容積及坪效

坪效計算觀念

每一件土地根據其使用區分,均訂定容積率(r1),將土地面積乘上容積率就是允許的建築面積。然而在都市更新案件中,不同的條件會有容積獎勵率(r2),也就是說實際可建築的面積,可以再乘上容積獎勵率,就是基準容積(A)。

例如土地面積是100坪,使用區分為商三,容積率是560%,若獎勵容積率為1.1717。那麼容積獎勵後的基準容積:

= 100*560%*1.1717
= 656.15坪

但是實際上可銷售的面積大於基準容積,因為陽台、雨遮以及公共設施都是可銷售的,但是不包含在基準容積內。所以這656.15坪的基準容積,總共可以產生出多少坪的銷售面積,這兩者的比值就是坪效係數K。

坪效係數(K) = 可銷售面積 / 基準容積

圖一說明一塊土地如何計算基準容積及坪效,若使用區分的容積率為r1、容積獎勵率為r2:

基準容積(A) = 土地面積*容積率*容積獎勵率

可銷售的面積就是將基礎容積A、再乘上坪效係數K:

可銷售的面積 = 土地面積*容積率*容積獎勵率*K

坪效 = 可銷售的面積 / 土地面積 = 容積率*容積獎勵率*K

上述式子可以看出,容積率及容積獎勵率以及坪效係數決定了坪效。容積率視土地使用區分而定,是確定的數值,容積獎勵率也是不會變的。然而坪效係數就不一樣,跟建築法規相關,且跟建築物的公共設施比例有關係。所以只要求出坪效係數K,就可以得到坪效。

因為坪效係數K等於可銷售面積除上基準容積,可銷售面積又可以拆成專有部分加上公有部分(公共設施)分開計算,先算出專有部分的坪效係數K1,以及公有部分的坪效係數K2,然後兩者相加即可:

K = K1 + K2

▼圖二:可銷售面積及坪效係數

坪效計算觀念圖

專有部分

專有部分是基準容積加上陽台面積,只要找出陽台面積跟基準容積的比值,就可以算出專有部分的坪效係數K1。

陽台容積

陽台面積的估計方式比較複雜,因為雖然陽台的面積最多可以是『該層樓地板面積』的10%,樓地板面積是基準容積加上機房、安全梯及梯廳的總面積。其中的梯廳面積可以有5%,也不是根據基準容積計算,而是基準容積得再加上機房及安全梯的面積。所以計算的順序是先找出機房及安全梯面積跟基準容積的比值,之後再算梯廳面積跟基準容積的比值,最後再求出陽台面積跟基準容積的比值是多少。

機房及安全梯面積 = 基準容積*15%

梯廳面積 = (基準容積+機房及安全梯面積)*5% = 基準容積*(1+15%)*5% = 基準容積*5.75%

陽台面積:
= (基準容積+機房及安全梯面積 + 梯廳面積)*10%
= 基準容積*(1+15% + 5.75%)*10%
= 基準容積*12.075%

這12.075%就是根據目前建築法規,陽台雖然限制在該層樓地板面積的10%,但是卻可以增加到基準容積的12.075%。

專有部分之坪效係數K1

當算出陽台面積,專有的面積就是:
= 基準容積 + 陽台面積
= 基準容積 + 基準容積*12.075%
= 基準容積*(1+12.075%)
= 基準容積*1.12075

所以根據建築法規,專有面積是基準容積的1.12075倍,所以專有坪效係數K1=1.12075。

公有部分

前面已經知道根據建築法規,專有部分的面積是基準容積的1.12075倍。但是還需要知道公有部分的面積和基準容積的關係K2,才能夠算出整體坪效係數K。這部分就跟公設比有關係,因為

公設比 = 公有部分面積/(專有部分面積+公有部分面積)

將專有部分以係數代入:

公設比 =  公有部分面積/(基準面積*1.12075+公有部分面積)

將上述式子整理一下:

公有部分面積 = 基準容積*[1.12075*公設比/(1-公設比)]

也就是說公有部分也可以是基準容積的倍數,該倍數就是K2

K2 = 1.12075*公設比/(1-公設比)

上述式子說明了公有部分之坪效係數跟公設比是相關的,不同的公設比會得到不同的公有部分之坪效係數。當然整體坪效係數也會隨著公設比而變。

舉個例子來說,若公設比為30%,公有部分面積:
= 基準容積*(30%*1.12075/(1-30%))
= 基準容積*0.48032

所以在30%公設比的條件下,公設坪效係數K2=0.48032。

▼圖三:公有部分坪效係數K2

坪效計算公式

可銷售面積

可銷售面積等於專有部分面積加上公有部分面積,這兩個面積都是基準容積(A)的比值,所以:

可銷售面積
= 基準容積*1.12075 + 基準容積*0.48032
= 基準容積*(1.12075+0.48032)
= 基準容積*1.60107

所以坪效係數(K)就等於1.60107。1.12075是專有面積的坪效係數K1,0.48032是公共設施的坪效係數K2,兩者加起來就是整體的坪效係數:K=K1 + K2。專有面積的坪效係數不會改變,因為這只跟建築法規有關。然而公設的坪效係數卻是跟公設比相關,不同的公設比就會得到不同的公設係數。所以導致整個坪效係數也會跟著不一樣的公設比而變。

坪效

可銷售面積 = 基準容積*1.60107 = 土地面積*容積率*容積獎勵率*1.60107

所以坪效就等於:容積率*容積獎勵率*1.60107

例如容積率=560%,容積獎勵率=1.1717,那麼30%的公設比其坪效:
=560%*1.1717*1.60107
=10.50545

也就是說一坪土地可以蓋出10.50545坪的房子來賣。

坪效與公設比之關係

因為坪效係數K=K1 + K2,但是 K2跟公設比有關,所以坪效係數K:
=K1 + 公設比*1.12075/(1-公設比)
=1.12075 + 公設比*1.12075/(1-公設比)

若公設比 = 30%

K = 1.12075 + 30%*1.12075/(1-30%) = 1.60107

下圖列出不同的公設比以及相對之坪效係數,由這張表就知道為何建商的公設比都那麼高,因為可以增加坪效係數,就是可銷售面積會增加。

實質有效坪效

不過這坪效尚未考慮建商的成本及利潤,扣除這些費用後之實際坪數所得,才是實質有效坪效。實質有效坪效因為跟建商利潤以及銷售價格相關,當中因素相當複雜,我會再下一篇詳細解說建商分潤之範例。

Excel試算檔案

點選下面Excel圖式就可下載Excel檔,只要輸入所有參數,就會自動算出坪效係數以及總坪效。

Excel下載

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附註:建築技術規則建築設計施工編

第162條   前條總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之:  

一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二‧O公尺或雨遮、花臺突出超過一‧O公尺者,應自其外緣分別扣除二‧O公尺或一‧O公尺作為中心線,計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二.O公尺;其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積;至無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面積之和,在該層樓地板面積百分之十二.五或未超過八平方公尺部分,得不計入總樓地板面積。



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