2:標題: 留言板 回應者: bobby 日期: 2010-01-06 20:53:13
內文:
留言編號:=(#662)
您好~~
感謝您提供很多實用的試算表

不過不才運用房屋出租報酬率試算表算了一下
假如房價850萬..貸款600萬..年利率2.5%..貸款20年..月收租金1萬8千元..其他變數均為0

得出試算表每個月現金流量為負數..但年化報酬率卻為正數..
可否請大大賜教ㄋ??

怪老子回覆:你這試算結果意義應該是這樣:

一開始拿出250萬,然後每月「支出」13,794,10年後若將這房子賣了,扣除銀行貸款餘額可以「拿回」5,113,531,這樣算起來年化報酬率等於正2.6%。

250萬及每月13,794因為都是現金流出,所以是負值。但是最後一筆5,113,531是現金流入所以是正值。這道理跟定存的零存整付是一樣的,前面每月拿出一筆金額所以現金流量每月都是負值,但是最後一期拿回一大筆金額,所以現金流量是正值。

你試算的每月金額雖是負值,但是因為月租金大於利息,所以多出來的部份其實是還「本金」,所以利息才會每月愈來愈少。也因為這樣房貸由原來的600萬,到十年後只剩下約337萬。綜合這些因素,年利率是正2.6%。

簡單的驗算方法如下:
假設這些錢是存入銀行:一筆250萬、十年期之「整存整付」定存,以及另外十年期月繳13,794之「零存整付」之定存。十年後可以從銀行領回511萬元,這樣算起來銀行提供的年利率是2.6%。