購買房屋來出租,當個包租公(婆),不只每月有租金收入,又可以靜待房地產升值,是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣,有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種,是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少,才好預做規劃,進而調整投資策略。

一般租屋投資的報酬率,最簡單的方式是用租金報酬率來計算。租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子,每月房租扣除管理費後淨收入13,000元,那麼每年的租金收入有156,000,所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的,簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響,例如同上一個案例,預計投資10年,10年後的房價若漲到360萬時,加上房租收入,這樣的投資報酬率相當於多少呢?如果10年後不幸遇到經濟蕭條,房價跌到270萬時,投資報酬率又是多少?這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時,現金流量如下表:

期數
現金流量
備註
第0年
-3,000,000
拿出300萬投資
第1年
156,000
房租收入
第2年
156,000
房租收入
第3年
156,000
房租收入
第4年
156,000
房租收入
第5年
156,000
房租收入
第6年
156,000
房租收入
第7年
156,000
房租收入
第8年
156,000
房租收入
第9年
156,000
房租收入
第10年
3,756,000
房租收入及售屋結算

可以利用Excel的IRR函數,將現金流量的資料輸入後,就會得到年報酬率了。下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%)
= 6.67%

算出來的年報酬率是6.67%,和上個例子的5.2%相比,多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的,若10年後房價只剩270萬,也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣,只有第10年的是房屋價格加上租金,等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素,使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。公式如下:

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
= 4.38%

如果未來房價持平,用同樣現金流量觀念計算出來,同樣是5.2%。所以也可以這麼說:如果未來房價不變,房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金,所以是3,156,000。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%

貸款購屋的報酬率

如果出租房屋不是用現金購買,而是以貸款方式取得,這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外,亦有貸款要繳納,貸款部分又分為利息以及本金部分,說起來實在複雜,但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢,再扣除所有發生費用,就是該年的淨現金流量。只是投資結算時,未必貸款都繳清了,售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜,必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了,本網站提供了試算的頁面,直接輸入資料一切幫你搞定。

購屋出租試算

拜電腦科技之賜,所有繁雜的計算可以一下子就得到答案,前面都是一些觀念的介紹,實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表,只要將條件輸入進去,就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道,未來整個投資的情形將會是如何,以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出,全部都一清二楚。

房屋價格()
(必填)
貸款金額()
貸款利率(年)
%
貸款年數
   
每月租金
(必填)
租金年成長率
%
房屋稅
地價稅
平均每年閒置
(< 12)
 
計畫投資年限
 

參數說明

『房屋價格』及『每月租金』一定要填資料,其他可以空白,而且以"0"計算。

房屋價格及貸款金額都是以萬元為單位,租金以為單位。

平均每年閒置月份:是平均起來一年大約會有幾個月無法出租,不得大於12。

計劃投資年限:希望多久要投資結算。

只要將該頁資料輸入,就會得到詳細的報酬率試算。

試算結果驗證

如何驗證這試算結果是正確的呢?以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢?『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。

租金與貸款比例對報酬率之影響

了解投資標的報酬率還不夠,投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析,進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的,例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的,投資者無法自行調配。但是貸款比例,以及租金大小不只可以選擇,還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動,來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。

舉個例子來說,目前看到一個房屋投資標的房價300萬,投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%,貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何?只要將資料輸入如下圖即可。

房屋價格(萬)
(必填)
計畫投資年限
(必填)
   
貸款利率(年)
%
貸款年數
租金年成長率
%
房屋稅
地價稅
平均每年閒置
(< 12)
 

參數說明

只需要輸入『房屋價格』及『計劃投資年限』,其他條件可以不填。

租金年成長率:租金每年以該比例調整一次。
今年租金 = 去年租金*(1 + 租金成長率)

平均每年閒置:平均起來每年會有幾個月租不出去 (最多12個月)

試算不同的房租及貸款金額情況下,年化投資報酬率情形。

輸入完後點擊”開始試算”,就會得到下圖的結果。

房地產分析圖

這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形,每一欄代表一個貸款比例之投資情況,也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來),每月租金是12,500元,然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時,報酬率和租金報酬率相等,都是5%。但是當貸款比例往上調升時,報酬率會節節上升,而且貸款比例愈大,報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值,還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。

但並不是所有情況都一樣的,如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列),無論貸款金額多少,報酬率都幾乎一樣沒變,沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢?原因是貸款利率也同樣是3.5%,所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論:除非租金報酬率大於貸款利率,否則貸款不會提升報酬率,反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點,無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的,亦就是說如果不貸款,只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響,如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。

以上的推論的基本假設是:房價是不變的,以及房租是不會漲的,但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲,房價也會有波動,還有房子也不是天天都租的出去,總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢!針對這些實務狀況,試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後,可以直接點入該組報酬率,就可以得到詳細的月現金流量表了。

這張表的租金報酬率使用的是名目利率,例如300萬,年報酬率5%,所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500,所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%,相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。

房地產價格

房地產價格和租金報酬率是息息相關的,因為房屋租金通常變動不大,當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低,這時投資意願就會降低,房價便會跟著滑落。反之,如果房價過低時,租金報酬率自然會往上提升,當租金報酬率高於定存利率許多時,理智投資者當然會進場,進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之,租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。

房地產也不是只會漲不會跌,最有名的例子是中共試射飛彈時,房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌,這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌,讀者可以自行試算一下就知道了。

其實我對房地產價格並不是很樂觀的,主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和,也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源,全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加,需求從何而來?當然另一個需求是人民更有錢,願意比現在花更多的錢買房子,房價就會漲,但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的,那時候的人口增加很快,即使是國民所得沒有增加,需求就已經很大了,更何況那時候經濟成長迅速,所得快速成長,當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢,也只能靠國民所得增加了,若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元,那這時候趕緊買房子,未來房價就會漲。如果不是,我認為就有得等了。

內部報酬率(IRR)

這些試算出來的結果,都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率),再加以年化。如果投資期間10年,求出來的結果是7%,不要以為是10年才7%,是投資會每年以7%增長,以72法則概估,10年投資會增長一倍。

參考網頁

報酬率的深入探討

包租公利率試算-實例

Excel檔案下載

這裡也提供Excel版的包租公試算檔案,裡面有10年、20年、30年三個工作表,對Excel製作有興趣朋友,應該值得參考。

點我下載Excel檔案