分租套房投資決策

日期:2009-11-30

我一個朋友Rebecca於台北市羅斯福路五段,擁有一間34坪供出租之公寓,每月可收租金21,000元。該房屋目前約值900萬元,以這房價算起來租金報酬率只有2.8%。聽朋友說改裝成套房分租可以有較好的報酬率,所以就思考是否重新裝潢改成套房來出租。經過評估,若改裝成4間套房,每月可收租金38,000,可是裝潢及傢俱費用得額外投入160萬元。面對著這難題,Rebecca問我投入這160萬值得嗎?

考慮現金流量

整棟出租每月只有21,000,分租套房每月租金38,000,兩者每月相差17,000。意思是說新投入的這160萬元,未來每月租金可「多收」17,000元,假若這裝潢可維持20年,而且租金都不變的話,就相當於現在拿160萬,換取未來20年每月收取17,000元。現金流量如下圖所示:

現金流量

這樣的投資報酬率可以用Excel的RATE函數輕易算出來:

=RATE(240,17000,-1600000)*12
=11.44%

也就是說投入這160萬元,具有「每年」穩定的11.5%的投資報酬率,看起來是蠻划算的。

類似銀行貸款業務

仔細想想上述的現金流量,是不是跟銀行貸款業務的現金流量一模一樣。以銀行的角度而言,借出160萬然後每月收本息17,000元,總共收20年240期。可以利用銀行的試算看看20年期貸款,金額160萬、利率11.44%,是不是每月繳款17,000就知道了。下圖國泰世華銀行試算結果已說明一切了。如果銀行做這筆生意是每年11.44%的報酬率,那麼投資這筆分租套房也是一樣報酬的。

驗算

考慮租金成長率

一般來說房屋租金會隨著通貨膨脹而成長,當租金成長率也一併考慮進來時,報酬率又會是如何呢?這部份比較複雜,因為每年的現金流量都不一樣,只能用IRR函數來求解了。提供一個Excel檔下載,不論是整棟出租或者改裝成套房的租金都會以一定比例成長,所以將未來20年每月的現金流量列出來,用IRR函數就很容易算出來了。投資報酬率(儲存格C5)的公式如下:

=IRR(E8:E248, 1%)*12

儲存格E8:E248就是這20年的現金流量,若租金年成長率為2%,可以得到報酬是相當於「每年」13.28%的報酬率。相較於目前定存的0.8%,真是大太多了。以這報酬率來評估,即使Rebecca資金不夠,以貸款來支付這項投資都值得的。

房租成長率

參考

Excel函數Rate

Excel 財務函數-IRR、XIRR、MIRR



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