房屋出租投資報酬率試算-實例

日期:2009-06-18

購屋出租之投資報酬率』有個試算表,可以試算包租公(婆)的投資報酬率,以及列出投資期的每月現金流量明細。這篇回答一位讀者使用過後所碰到的問題,我想應該多人也會有同樣的疑惑,特別詳細解釋這報酬率如何得來,以及驗證的方式。

讀者實際例子

以七百五十萬購買學生套房,自備款150萬,貸款600萬、利率2.5%,預計每年收租四十萬(含閒置時間),也就是每月房租33,000元,十年後賣出(房價持平),所得的年化報酬率為10.78%。問這報酬率是如何得來的?

將上述條件以下表輸入:

下載Excel試算表(驗證)

經試算後部份結果複製到Excel的A~G欄,這裡有每月的尚欠貸款(B欄)、貸款利息支出(D欄)、償還貸款本金(C欄)以及房租收入(F欄)等資訊。但是最重要的是G欄,也就是淨現金流量。現金流量明列出每月從投資者進出的淨額,一開始時投資者拿出了頭期款150萬,所以0期(儲存格B3)的金額是-1,500,000。第一個月底時,必須繳貸款本息= 19294 +12500 = 31,794,但是有租金收入33,000元,所以投資者每月淨收入 = 33000-31794 = 1206。因為目前試算條件是房租收入零成長,所以每月淨收入都一樣,也就是第1~119期都是1206元。直到第120期(第10年底)將房屋賣掉。假設房價持平也就是房價還是750萬,房屋貸款餘額還剩3,372,675元。所以賣出房屋後還有淨值=7500000-3372675 = 4,127,325,再加上最後一個月的1,206元,總共4,128,531(儲存格G123)。

Excel工作表下半部

以銀行存摺驗證

簡單說,投資者開始拿出150萬投資,然後每月進帳1,206元,直到十年後賣屋得款4,128,531,這樣的投資經過精算後相當於『每年』10.78%的報酬率(=IRR(G3:G123)),結果置於G1儲存格。讀者的質疑是,這報酬率對嗎?有無更有說服力的說法來驗證這報酬率值得信服呢?

假若這150萬不是投入房地產,而是放銀行存款生息。和投資該房地產一樣,每月底從銀行提出1206元,而且到第120月時,一次提領4,128,531元。那麼銀行該以什麼樣的利率來計息,才足以支付這些提款呢?尤其是最後那一筆4百多萬的金額,足足快到本金的3倍!針對這問題,可以利用Excel做一個銀行的存摺,模擬銀行計息方式,然後檢查一下銀行以10.78%的年利率所支付的利息是否足夠提領。

I~L欄就是以Excel銀行的存簿紀錄。存款只有一筆150萬(儲存格 I3),其餘都是每月提款(J欄)。每月的利息收入(K欄),都是根據上個月的『存款餘額』乘上月利率,(月利率 = 年利率 / 12)。而且每月所新增的利息亦會加入當月存款結餘裡,當做下月計息的本金,也就是複利的觀念。目前年利率(儲存格L1)設定的公式為“=G1”,就是使用IRR所計算出來的報酬率。每個月存款結餘公式如下:

當月存款結餘 = 上個月的存款結餘 + 本月存款 + 本月利息收入 - 本月提款

以這方式一路算下來,觀察最後一年的存款結餘(儲存格L123)剛剛好等於零,這代表以10.78%的利率所計算的利息收入足以支付所有的提款。讀者可以試著更改L1的值,若小於10.78%,最後一期的存款餘額(L123)會變成負值,意思是所滋生的利息不足以支付提款。若L1的值大於10.78%,L123的存款餘額會大於零,意思是全部提款後還有餘額。只有當L1的值剛好等於IRR所算出來的利率,L123才會剛好等於零。

銀行的利率相當於投資報酬率,例如銀行5%的利率,就是今年存銀行100元,明年拿回本利和105元。如果同樣拿100元去投資股票(100元當然是零股啦),明年賣出該股105元,報酬率等於(105-100)/100 = 5% 。兩者都是100元出去,一年後105元回來,沒啥不同的,只是銀行稱利率,投資者稱報酬率。所以也可以這麼說:這個房地產投資無異於將錢置於銀行以年利率10.78%生息。用銀行存摺的觀念來敘述這IRR所產生的內部報酬率,應該是最能令人體會這當中的意義吧!

參考:

購屋出租投資報酬率

投資報酬率的深入探討



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