房貸利率比較-實例二

日期:2009-07-03

讀者問題

請問我原本的貸款為(剛滿兩年),金額180萬、前5年固定利率3.1%,後面15年機動利率

因為現在的利率變低, 我是否應該解約, 換成指數型房貸?
(解約須負擔手續費貸款餘額之1%)

因為原來固定利率的加碼比較低,現在重貸的話加碼會變高..
所以不敢動~

是否該換約

如何決定是否該換約呢?新約顯然利率較低,但是換約得付費用貸款餘額的1%。因為目前都還是在3.1%固定利率期間,目前的貸款餘額為1,665,905,1%費用就是1.67萬。其實最容易算的是將舊約及新約每月的繳款金額算出來,然後求其差額,再將這每月差額之現金流量換算成現值來比較。

以這個例子來說,舊約目前是固定3.1%,3年後用目前市場一段式利率1.88%計算,還款期還有18年。可以使用『多段式房貸利率如何比較』提供的試算表:

房貸利率比較表

可以得到第1~36個月的繳款金額是10,073.68元,37~216月繳9,242.13元。

新約

新的合約採用固定一段式1.88%來計算(如下圖),得到1~216個月,每月繳款9,097.44元。

房貸利率比較表

這樣算起來1~36個月,每月可以節省
=10074-9097 = 977元

37~214個月每月可以省
=9242-9097
=145元

現金流量圖

貨幣是有時間價值的,必須將這些現金流量換算成現值,相當於現在:
=PV(1.88%/12, 216, -145) + PV(1.88%/12, 36, -(977-145))
=55,654

結論

這樣看就很清楚了,換約後未來省下來的錢,相當於現在的55,654元,可是得花費16,659元,也就是淨賺:
=55654-16659
=38,995

其實貸款轉換應該不會那麼簡單的只這1%的費用,這得問清楚。不過只要總費用不要超過55,654都是值得換的。

指數型利率

上述是假設新約使用一段式利率,而且舊約開始浮動時(37月後),跟新約一段式利率一致。其實這樣已經夠精準了。因為多段式利率通常只是行銷手段,前一兩年利率超低,但是其他大部分時間還是很高。如果計算多段式利率的『等值一段式利率』,通常會發現高於一段式利率。所以說只要比較一段式利率就可以了,因為那才是當時真正的利率。

雖然這麼說,我也提供了一個Excel檔案,可以應付各式各樣的利率調整(如下圖)。這Excel的新舊約利率,每個月都可任意調整,舊約利率於B欄,新約利率於F欄。讀者下載後,新貸款利率的公式(F欄)設定成=$B$2,也就是全部跟B2一樣。如果未來利率不是固定,那麼只要把F欄的公式更改成利率就可以了。如果不嫌煩,還可以每月都不一樣呢!

Excel檔案下載

這範例我也做了一個詳細的EXCEL檔案供下載。(注:Excel數字和上述有些微差距,是因為小數點的關係)

如何修改Excel內容

每個人狀況不一樣,如何修改成適合自己的呢?

更改剩餘期數

剩餘期數每個人不同,除了更改儲存格B4的值以外,還得增加或刪除明細的列數。如果要增加期數,只要將最後一列複製到所需要增加的列。如果要減少期數,從最後一列往前減少。完成後要檢查項目:B4的值是否跟最後一個月(A欄最後一列)一樣,以及最後一個月的貸款餘額是否等於零。

更改新舊約的年利率

根據自行的利率狀況,填入B欄及F欄自己適用之年利率。雖然這是每一個月,但還是以『年利率』表示,公式自己會除上12。

參考

EXCEL投資理財之應用
房屋貸款規劃
房屋貸款之進階討論
多段式房貸利率如何比較



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