購屋租屋哪個划算

日期:2008-12-21

國人有土斯有財的觀念,使得每個人存了一筆錢時,幾乎都會想擁有一間自己的房子。但是也有另一派說法,認為買房子除了得付一大筆錢頭期款外,還得每月繳貸款。還不如將這筆錢拿去投資,房子用租的就好了,這樣獲利更大。本篇針對這問題用Excel做了詳細的分析,讓讀者可以清楚了解當中之不同!

如何做決策

當你已經存了一筆錢,足夠繳付頭期款,而且往後每月之收入也足以支付貸款時,這時有兩方案可選擇:

  • A方案:購屋,繳完貸款後擁有該房子
  • B方案:租個房子,將這筆錢拿去投資,取得獲利

A、B兩方案哪一個比較有利可以用雙方的『期末淨值』來比較。若是買房子,每月所繳之貸款除了付利息外,也會有部份金額是償還本金的,所以房屋貸款餘額會逐年減低。然而房屋價值扣除貸款餘額,就是實際擁有房屋之『期末淨值』,這淨值會因貸款餘額逐年減少而每年增高,一直到貸款還清之日,就完全擁有那棟房子。

如果不買房子,就得租房子住,該頭期款便可以拿去放定存或做其他的投資理財。基於兩方案比較基礎必須相同,既然A方案每月都另外拿出一筆錢繳貸款,B方案也得拿出同樣金額的錢去支付租金。一般來說每月之租金通常低於購屋(A方案)每月所繳之貸款,所剩的差額是屬B方案可另行投資的。頭期款及每月可另行投資之金額,每年會以一定的報酬率依複利成長,本利和就是租屋的『期末淨值』了。將這兩方案個別之期末淨值做比較就知道那一個方案划算了

現金流量

上面的文字敘述可以用現金流量來表達最清楚,下圖水平軸以下代表投資者拿出去的錢(現金流出),水平軸以上是期末淨值(現金流入)。兩方案的現金流量相等得情況下,比較最後的現金流入就知道哪方案好了。

現金流量表

下載Excel

有了以上的概念,就可以用Excel來幫忙計算,點選以上連結就可以下載Excel檔案,這Excel真是個好用的分析工具,只要將資料輸入就可以立即得到答案。跟本網站所有的Excel檔案一樣,黃色儲存格是可變更或需要輸入的參數,其他顏色的儲存格都是公式,基本上是不需要改變的。左上角(B1~C11)的儲存格是參數輸入部分,第13~35列是分析的結果。為方便讀者閱讀,這Excel用顏色來區分兩方案來的分析結果:藍色系代表購屋(方案A);橘色系代表租屋(方案B)。

Excel說明

打開Excel檔案後,會有如下圖的工作表:

Excel範例

參數說明

Excel的黃色儲存格讀者必須輸入符合自己條件的房價、頭期款、貸款利率...等參數。詳細說明如下表:

參數
儲存格
說明
購屋
房價
C2
房屋買入價格
頭期款
C3
頭期款金額
貸款利率
C6
房屋貸款之年利率
房屋稅、地價稅
C7
購屋後每一年所須繳之稅金
房價成長率
C8
房價不會是一成不變的,是會隨著時間而變化的,至少會隨著通貨膨脹率而成長。讀者可以根據自行經驗更改,範例上的2%是過去20年的通貨膨脹率。
租屋
月租金
C10
若不買房子,那麼每必需支付多少租金來租房子
平均年報酬率
C11

若不買房子,那麼頭期款這筆錢以及每月多出來的金額,將會如何來運用?有些人生性保守只願意存定存,那麼合理範圍應該填2%~3%。但是某些部分的人認為平均每年賺個10%沒問題,那麼就填10%。

這是『平均』年報酬率,也就是長期(20年)下來的平均報酬率,千萬不要用一年的報酬率來算。投資股票債券基金的平均報酬率依配置之不同比例,合理值應落於4%~15%

明細立即算出來

當資料填完後,13列到35列會立即算出兩方案之明細,雖然貸款是以『每月』繳交,但為了讀者閱讀方便,分析結果以『每年』結算一次來表示。"G"欄會列出每年你因購屋所支出之金額(貸款月繳款加稅金),"H"欄則列出房子的淨值,就是房屋價格(B欄)扣除掉銀行貸款餘額(C欄)後之金額,也就是實際擁有該房子的價值。

同時~~~將買房之年支出(G欄)扣除掉房租(I欄)後,是方案B之可另行投資之款項(J欄)。方案B根據去年之結餘(L欄),投資所得到的獲利(K欄)會併入當年的結餘裡面。根據這樣購屋方案的期末淨值是H欄,租屋方案的期末淨值是L欄,然後將這兩欄做成圖表讀者就非常清楚了。

研究分析

有了這工具讀者就可以自行將資料輸入,專心於兩方案之研究分析。我們先看看圖中的例子:

一個600萬房子,自備款200萬,假設房價每年會依通貨膨脹率2%成長,繳了20年房貸後得到那棟房子價值約892萬。若~~~當年不買那房子,但每月花15,000租房子,將200萬頭期款投資平均報酬率6%的商品,20年後應有獲利有將近968萬。兩方案相差不到70萬,那麼讀者自己想看看,擁有一個房子帶給家人一個溫馨且無憂的生活的價值是否大於70萬呢?該如何做決策相信讀者應該了然於胸了。

房價變動之比較

房價之成長幅度見仁見智,每個人都不一樣,所以多加了C8這參數來設定,可以看看同樣一個案例,若C8設為0%的話,情況又大不一樣,20年後購屋淨值只有600萬,可是租屋是968萬相差快400萬,每個人看法不同,價值觀不同,怪老子提供一個方法及工具,讓大家很清楚分析這問題。

下面兩張圖是分別房屋價格有無成長之比較,可以看出兩者有很大不同:

▼房價年成長率:0%

房價年成長率0%

▼房價年成長率:2%

房價年成長率2%

網路試算

購屋
房屋價格
(必填)
頭期款
(必填)
貸款年利率
% (必填)
房屋稅及地價稅
房價年成長率
%
租屋
每月租金
(必填)
平均投資報酬率
% (必填)
 

試算結果

租金成長率

讀者“小世民”看完本篇後,認為原有的Excel應該加入『租金成長率』,這是個合理的考慮因為租金也會隨著通貨膨漲率而調升,下面檔案是他修改後的,這兒也提供下載。
下載EXCEL檔案



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